國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)

城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)

國辦發(fā)〔2020〕23號

各省、自治區、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構：

城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發(fā)展工程，對滿(mǎn)足人民群眾美好生活需要、推動(dòng)惠民生擴內需、推進(jìn)城市更新和開(kāi)發(fā)建設方式轉型、促進(jìn)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義。為全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作，經(jīng)國務(wù)院同意，現提出以下意見(jiàn)：

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時(shí)代中國特色社會(huì )主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會(huì )精神，按照黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持新發(fā)展理念，按照高質(zhì)量發(fā)展要求，大力改造提升城鎮老舊小區，改善居民居住條件，推動(dòng)構建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區治理體系，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。

（二）基本原則。

——堅持以人為本，把握改造重點(diǎn)。從人民群眾最關(guān)心最直接最現實(shí)的利益問(wèn)題出發(fā)，征求居民意見(jiàn)并合理確定改造內容，重點(diǎn)改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托育、醫療等公共服務(wù)水平，推動(dòng)建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區。

——堅持因地制宜，做到精準施策。科學(xué)確定改造目標，既盡力而為又量力而行，不搞“一刀切”、不層層下指標；合理制定改造方案，體現小區特點(diǎn)，杜絕政績(jì)工程、形象工程。

——堅持居民自愿，調動(dòng)各方參與。廣泛開(kāi)展“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”活動(dòng)，激發(fā)居民參與改造的主動(dòng)性、積極性，充分調動(dòng)小區關(guān)聯(lián)單位和社會(huì )力量支持、參與改造，實(shí)現決策共謀、發(fā)展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

——堅持保護優(yōu)先，注重歷史傳承。兼顧完善功能和傳承歷史，落實(shí)歷史建筑保護修繕要求，保護歷史文化街區，在改善居住條件、提高環(huán)境品質(zhì)的同時(shí)，展現城市特色，延續歷史文脈。

——堅持建管并重，加強長(cháng)效管理。以加強基層黨建為引領(lǐng)，將社區治理能力建設融入改造過(guò)程，促進(jìn)小區治理模式創(chuàng )新，推動(dòng)社會(huì )治理和服務(wù)重心向基層下移，完善小區長(cháng)效管理機制。

（三）工作目標。2020年新開(kāi)工改造城鎮老舊小區3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶(hù)；到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制；到“十四五”期末，結合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務(wù)。

二、明確改造任務(wù)

（一）明確改造對象范圍。城鎮老舊小區是指城市或縣城（城關(guān)鎮）建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務(wù)設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。各地要結合實(shí)際，合理界定本地區改造對象范圍，重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區。

（二）合理確定改造內容。城鎮老舊小區改造內容可分為基礎類(lèi)、完善類(lèi)、提升類(lèi)3類(lèi)。

1. 基礎類(lèi)。為滿(mǎn)足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯(lián)系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類(lèi)、移動(dòng)通信等基礎設施，以及光纖入戶(hù)、架空線(xiàn)規整（入地）等。

2. 完善類(lèi)。為滿(mǎn)足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環(huán)境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環(huán)境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環(huán)境，改造或建設小區及周邊適老設施、無(wú)障礙設施、停車(chē)庫（場(chǎng)）、電動(dòng)自行車(chē)及汽車(chē)充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業(yè)用房等配套設施。

3. 提升類(lèi)。為豐富社區服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)、立足小區及周邊實(shí)際條件積極推進(jìn)的內容，主要是公共服務(wù)設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務(wù)設施、衛生服務(wù)站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場(chǎng)、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區專(zhuān)項服務(wù)設施。

各地可因地制宜確定改造內容清單、標準和支持政策。

（三）編制專(zhuān)項改造規劃和計劃。各地要進(jìn)一步摸清既有城鎮老舊小區底數，建立項目?jì)鋷臁^分輕重緩急，切實(shí)評估財政承受能力，科學(xué)編制城鎮老舊小區改造規劃和年度改造計劃，不得盲目舉債鋪攤子。建立激勵機制，優(yōu)先對居民改造意愿強、參與積極性高的小區（包括移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區）實(shí)施改造。養老、文化、教育、衛生、托育、體育、郵政快遞、社會(huì )治安等有關(guān)方面涉及城鎮老舊小區的各類(lèi)設施增設或改造計劃，以及電力、通信、供水、排水、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的相關(guān)管線(xiàn)改造計劃，應主動(dòng)與城鎮老舊小區改造規劃和計劃有效對接，同步推進(jìn)實(shí)施。國有企事業(yè)單位、軍隊所屬城鎮老舊小區按屬地原則納入地方改造規劃和計劃統一組織實(shí)施。

三、建立健全組織實(shí)施機制

（一）建立統籌協(xié)調機制。各地要建立健全政府統籌、條塊協(xié)作、各部門(mén)齊抓共管的專(zhuān)門(mén)工作機制，明確各有關(guān)部門(mén)、單位和街道（鎮）、社區職責分工，制定工作規則、責任清單和議事規程，形成工作合力，共同破解難題，統籌推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作。

（二）健全動(dòng)員居民參與機制。城鎮老舊小區改造要與加強基層黨組織建設、居民自治機制建設、社區服務(wù)體系建設有機結合。建立和完善黨建引領(lǐng)城市基層治理機制，充分發(fā)揮社區黨組織的領(lǐng)導作用，統籌協(xié)調社區居民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、產(chǎn)權單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同推進(jìn)改造。搭建溝通議事平臺，利用“互聯(lián)網(wǎng)+共建共治共享”等線(xiàn)上線(xiàn)下手段，開(kāi)展小區黨組織引領(lǐng)的多種形式基層協(xié)商，主動(dòng)了解居民訴求，促進(jìn)居民形成共識，發(fā)動(dòng)居民積極參與改造方案制定、配合施工、參與監督和后續管理、評價(jià)和反饋小區改造效果等。組織引導社區內機關(guān)、企事業(yè)單位積極參與改造。

（三）建立改造項目推進(jìn)機制。區縣人民政府要明確項目實(shí)施主體，健全項目管理機制，推進(jìn)項目有序實(shí)施。積極推動(dòng)設計師、工程師進(jìn)社區，輔導居民有效參與改造。為專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的工程實(shí)施提供支持便利，禁止收取不合理費用。鼓勵選用經(jīng)濟適用、綠色環(huán)保的技術(shù)、工藝、材料、產(chǎn)品。改造項目涉及歷史文化街區、歷史建筑的，應嚴格落實(shí)相關(guān)保護修繕要求。落實(shí)施工安全和工程質(zhì)量責任，組織做好工程驗收移交，杜絕安全隱患。充分發(fā)揮社會(huì )監督作用，暢通投訴舉報渠道。結合城鎮老舊小區改造，同步開(kāi)展綠色社區創(chuàng )建。

（四）完善小區長(cháng)效管理機制。結合改造工作同步建立健全基層黨組織領(lǐng)導，社區居民委員會(huì )配合，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參與的聯(lián)席會(huì )議機制，引導居民協(xié)商確定改造后小區的管理模式、管理規約及業(yè)主議事規則，共同維護改造成果。建立健全城鎮老舊小區住宅專(zhuān)項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進(jìn)小區改造后維護更新進(jìn)入良性軌道。

四、建立改造資金政府與居民、社會(huì )力量合理共擔機制

（一）合理落實(shí)居民出資責任。按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造，可通過(guò)直接出資、使用（補建、續籌）住宅專(zhuān)項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實(shí)。研究住宅專(zhuān)項維修資金用于城鎮老舊小區改造的辦法。支持小區居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。鼓勵居民通過(guò)捐資捐物、投工投勞等支持改造。鼓勵有需要的居民結合小區改造進(jìn)行戶(hù)內改造或裝飾裝修、家電更新。

（二）加大政府支持力度。將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助，按照“保基本”的原則，重點(diǎn)支持基礎類(lèi)改造內容。中央財政資金重點(diǎn)支持改造2000年底前建成的老舊小區，可以適當支持2000年后建成的老舊小區，但需要限定年限和比例。省級人民政府要相應做好資金支持。市縣人民政府對城鎮老舊小區改造給予資金支持，可以納入國有住房出售收入存量資金使用范圍；要統籌涉及住宅小區的各類(lèi)資金用于城鎮老舊小區改造，提高資金使用效率。支持各地通過(guò)發(fā)行地方政府專(zhuān)項債券籌措改造資金。

（三）持續提升金融服務(wù)力度和質(zhì)效。支持城鎮老舊小區改造規模化實(shí)施運營(yíng)主體采取市場(chǎng)化方式，運用公司信用類(lèi)債券、項目收益票據等進(jìn)行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方政府隱性債務(wù)。國家開(kāi)發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行結合各自職能定位和業(yè)務(wù)范圍，按照市場(chǎng)化、法治化原則，依法合規加大對城鎮老舊小區改造的信貸支持力度。商業(yè)銀行加大產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng )新力度，在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續前提下，依法合規對實(shí)施城鎮老舊小區改造的企業(yè)和項目提供信貸支持。

（四）推動(dòng)社會(huì )力量參與。鼓勵原產(chǎn)權單位對已移交地方的原職工住宅小區改造給予資金等支持。公房產(chǎn)權單位應出資參與改造。引導專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行社會(huì )責任，出資參與小區改造中相關(guān)管線(xiàn)設施設備的改造提升；改造后專(zhuān)營(yíng)設施設備的產(chǎn)權可依照法定程序移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，由其負責后續維護管理。通過(guò)政府采購、新增設施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權益等方式，吸引各類(lèi)專(zhuān)業(yè)機構等社會(huì )力量投資參與各類(lèi)需改造設施的設計、改造、運營(yíng)。支持規范各類(lèi)企業(yè)以政府和社會(huì )資本合作模式參與改造。支持以“平臺+創(chuàng )業(yè)單元”方式發(fā)展養老、托育、家政等社區服務(wù)新業(yè)態(tài)。

（五）落實(shí)稅費減免政策。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參與政府統一組織的城鎮老舊小區改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費用，可以作為該設施設備的計稅基礎，按規定計提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除；所發(fā)生的維護管理費用，可按規定計入企業(yè)當期費用稅前扣除。在城鎮老舊小區改造中，為社區提供養老、托育、家政等服務(wù)的機構，提供養老、托育、家政服務(wù)取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額；用于提供社區養老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地，可按現行規定免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅和城市基礎設施配套費、不動(dòng)產(chǎn)登記費等。

五、完善配套政策

（一）加快改造項目審批。各地要結合審批制度改革，精簡(jiǎn)城鎮老舊小區改造工程審批事項和環(huán)節，構建快速審批流程，積極推行網(wǎng)上審批，提高項目審批效率。可由市縣人民政府組織有關(guān)部門(mén)聯(lián)合審查改造方案，認可后由相關(guān)部門(mén)直接辦理立項、用地、規劃審批。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續等材料作為土地證明文件，無(wú)需再辦理用地手續。探索將工程建設許可和施工許可合并為一個(gè)階段，簡(jiǎn)化相關(guān)審批手續。不涉及建筑主體結構變動(dòng)的低風(fēng)險項目，實(shí)行項目建設單位告知承諾制的，可不進(jìn)行施工圖審查。鼓勵相關(guān)各方進(jìn)行聯(lián)合驗收。

（二）完善適應改造需要的標準體系。各地要抓緊制定本地區城鎮老舊小區改造技術(shù)規范，明確智能安防建設要求，鼓勵綜合運用物防、技防、人防等措施滿(mǎn)足安全需要。及時(shí)推廣應用新技術(shù)、新產(chǎn)品、新方法。因改造利用公共空間新建、改建各類(lèi)設施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見(jiàn)基礎上一事一議予以解決。

（三）建立存量資源整合利用機制。各地要合理拓展改造實(shí)施單元，推進(jìn)相鄰小區及周邊地區聯(lián)動(dòng)改造，加強服務(wù)設施、公共空間共建共享。加強既有用地集約混合利用，在不違反規劃且征得居民等同意的前提下，允許利用小區及周邊存量土地建設各類(lèi)環(huán)境及配套設施和公共服務(wù)設施。其中，對利用小區內空地、荒地、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類(lèi)設施的，可不增收土地價(jià)款。整合社區服務(wù)投入和資源，通過(guò)統籌利用公有住房、社區居民委員會(huì )辦公用房和社區綜合服務(wù)設施、閑置鍋爐房等存量房屋資源，增設各類(lèi)服務(wù)設施，有條件的地方可通過(guò)租賃住宅樓底層商業(yè)用房等其他符合條件的房屋發(fā)展社區服務(wù)。

（四）明確土地支持政策。城鎮老舊小區改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類(lèi)公共服務(wù)設施的，可在一定年期內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續。增設服務(wù)設施需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應依法積極予以辦理。

六、強化組織保障

（一）明確部門(mén)職責。住房城鄉建設部要切實(shí)擔負城鎮老舊小區改造工作的組織協(xié)調和督促指導責任。各有關(guān)部門(mén)要加強政策協(xié)調、工作銜接、調研督導，及時(shí)發(fā)現新情況新問(wèn)題，完善相關(guān)政策措施。研究對城鎮老舊小區改造工作成效顯著(zhù)的地區給予有關(guān)激勵政策。

（二）落實(shí)地方責任。省級人民政府對本地區城鎮老舊小區改造工作負總責，要加強統籌指導，明確市縣人民政府責任，確保工作有序推進(jìn)。市縣人民政府要落實(shí)主體責任，主要負責同志親自抓，把推進(jìn)城鎮老舊小區改造擺上重要議事日程，以人民群眾滿(mǎn)意度和受益程度、改造質(zhì)量和財政資金使用效率為衡量標準，調動(dòng)各方面資源抓好組織實(shí)施，健全工作機制，落實(shí)好各項配套支持政策。

（三）做好宣傳引導。加大對優(yōu)秀項目、典型案例的宣傳力度，提高社會(huì )各界對城鎮老舊小區改造的認識，著(zhù)力引導群眾轉變觀(guān)念，變“要我改”為“我要改”，形成社會(huì )各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。要準確解讀城鎮老舊小區改造政策措施，及時(shí)回應社會(huì )關(guān)切。

國務(wù)院辦公廳

2020年7月10日

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